주택담보대출에서 중요한 용어, DTI, LTV, DSR

소개

안녕하세요, 오늘은 주택담보대출에서 중요한 용어인 DTI, LTV, DSR에 대해 설명해드리겠습니다. 주택담보대출은 대출 금액에 대한 담보물로 주택을 제공하는 대출 상품입니다. 이에 따라 대출한도나 금리 등이 다르게 책정되는데, 이를 이해하기 위해 필요한 DTI, LTV, DSR에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

LTV (Loan-to-Value Ratio)

LTV (Loan-to-Value Ratio)은 부동산 담보 대출 시 대출 신청자가 원하는 부동산 가치 대비 얼마나 많은 비율의 대출금을 빌릴 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 즉, LTV는 주택을 담보로 은행이나 정부에서 대출해주는 금액으로써, 대출금과 부동산 가치 사이의 비율을 나타냅니다 

예를 들어, 어떤 부동산의 가치가 1억원이고, LTV가 60%일 경우 대출 신청자는 최대 6천만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 이때 대출 신청자가 갚아야 할 금액은 대출금(6천만원)에 이자가 붙은 금액입니다. LTV가 높을수록 대출금이 많아지므로 대출 신청자가 갚아야 할 금액이 더 많아집니다.

LTV는 부동산 시장 상황에 따라 달라지기 때문에, 금융기관이나 정부에서 정하는 최대 대출비율을 넘어서는 대출을 받을 수 없습니다. 대출 신청 시 LTV가 어느 수준까지 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.

아래는 LTV에 따라 대출금과 대출이 가능한 부동산 가치를 나타낸 표입니다.

LTV (Loan-to-Value Ratio)

위의 표는 부동산 가치가 1억원일 때, LTV가 50%, 60%, 70%, 80%, 90%일 때 대출금과 대출이 가능한 부동산 가치를 나타냅니다. 이 표를 참고하여 대출금과 대출 가능 부동산 가치를 계산할 수 있습니다. 

 

DTI (Debt-to-Income Ratio)

DTI는 대출자의 소득 대비 부채 상환 비율을 나타내는 지표로, 은행 등에서 대출 승인 여부를 판단하는 데 중요한 역할을 합니다. 총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 총 부채(원금과 대출 이자)를 대출자의 소득으로 나눈 값을 의미합니다. 즉, DTI는 대출자의 소득에 대한 부채의 비율을 나타내며, 수치가 높을수록 대출 상환 능력이 떨어지는 것으로 판단됩니다.

DTI는 일반적으로 40% 이하가 좋은 수치로 판단됩니다. 즉, 대출자의 월 소득의 40% 이하로 대출 상환액이 결정되면 대출 승인 여부가 높아지게 됩니다.

부동산 시장에서는 DTI 외에도 LTV(Load to Value Ratio)가 중요한 지표로 사용됩니다. DTI는 대출자의 상환 능력을 나타내는 지표이며, LTV는 대출 금액 대비 부동산 가치 비율을 나타내는 지표입니다. 부동산 시장에서는 LTV와 DTI를 모두 고려하여 대출 승인 여부를 결정합니다.

아래는 대출 승인 여부를 판단할 때 고려해야 할 DTI 비율입니다.

35% 이하: 우수
36% ~ 40%: 양호
41% ~ 50%: 보통
51% 이상: 불량

 

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 대출 심사 시 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. 즉, 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다. DSR은 대출 상환 능력을 판단하는 중요한 지표 중 하나로 사용됩니다.

DSR은 다양한 대출 상환 비율을 종합해서 계산됩니다. 이에는 대출 중인 모든 금융 부채의 원리금 상환 비율을 포함합니다. 즉, 주택 대출 원리금 외에도 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 등 모든 부채를 포함합니다. DSR 계산 시 부부 합산 DSR 기준이 적용됩니다. 부부 합산 DSR 기준은 미리 정해진 기준에 따라 대출 상환 비율을 계산한 후 두 부부의 합산 DSR이 50% 이하인 경우 대출 가능성이 높아집니다.

DSR을 계산하면서 필요한 항목은 다음과 같습니다.

연간 총 소득
주택 대출 원리금 상환액
모든 기타 금융 부채의 원리금 상환액

 

DSR은 대출 심사에서 매우 중요한 지표 중 하나입니다. 일반적으로 40% 이하인 경우 대출 심사에서 우대를 받을 수 있습니다. 그러나 대출 금액이 많은 경우에는 DSR이 높아도 대출이 가능할 수 있습니다. 또한 대출 상환 능력을 높이기 위해 DSR을 낮추는 방법으로는 금융 부채를 감축하거나 연간 소득을 늘리는 것이 있습니다.